Cypr pod kluczCypr pod klucz

Cypr jako miejsce do inwestowania

Cypr przyciąga inwestorów przede wszystkim skalą ruchu turystycznego i popytem na zakwaterowanie. W 2025 roku wyspę odwiedziło 4,53 mln turystów, o 12,2% więcej niż rok wcześniej, a przychody z turystyki wzrosły o 15,2%, do blisko 3,7 mld euro. Żeby lepiej zobaczyć, co oznacza ta liczba, warto ją porównać z dużym europejskim miastem. 4,53 mln turystów to ponad dwa razy więcej niż liczba mieszkańców Warszawy i więcej niż łączna liczba mieszkańców Berlina.

Szczególnie interesujący jest dla nas Pafos. W 2024 roku 31,5% wszystkich turystów odwiedzających Cypr deklarowało pobyt właśnie w Pafos. Przy 4,04 mln turystów w całym kraju oznacza to około 1,27 mln osób w ciągu roku. To już bardzo konkretny rynek potencjalnych najemców. Skoro ponad milion osób w ciągu roku wybiera Pafos jako miejsce pobytu, muszą gdzieś mieszkać, a część tego popytu trafia właśnie na rynek apartamentów i domów na wynajem.

Dane: gov.cy

Pafos ma przy tym własne międzynarodowe lotnisko, które w 2025 roku obsłużyło 3,84 mln pasażerów, wobec 3,63 mln rok wcześniej. Z Polski można dotrzeć do Pafos bezpośrednio między innymi liniami Ryanair i Wizz Air, co z punktu widzenia inwestora ma bardzo praktyczne znaczenie. Turysta nie musi najpierw lądować w Larnace i organizować kilku godzin transferu, żeby dotrzeć do miejsca, w którym wynajmuje nieruchomość.

Dane: hermesairports.com

Cypr ma również silny rynek przyjazdów z Polski. W 2025 roku Polacy odpowiadali za 8,2% ruchu turystycznego na wyspie.

Dlatego przy wyborze nieruchomości nie zaczynamy od pytania, czy ma ładny widok albo basen. Najpierw sprawdzamy, ile osób przyjeżdża do danego miejsca, skąd przyjeżdżają, gdzie się zatrzymują i czego szukają. Dopiero później analizujemy cenę zakupu, możliwy czynsz, koszty utrzymania i potencjał odsprzedaży.

Kolejnym argumentem jest długość sezonu. Na Cyprze nawet grudzień wygląda zupełnie inaczej niż w Polsce. Bez większego problemu można wtedy wejść do morza, podczas gdy w Polsce o tej porze roku większość osób nie myśli już o kąpieli, ale o ogrzewaniu domu. To nie jest tylko kwestia atrakcyjności dla turysty. Dłuższy okres, w którym można korzystać z pogody, plaż i infrastruktury turystycznej, zwiększa możliwość wykorzystania nieruchomości również poza klasycznymi miesiącami wakacyjnymi.

Pafos łączy kilka elementów ważnych dla inwestora: duży rynek turystyczny, własne lotnisko, bezpośrednie połączenia z Europą, rozwiniętą infrastrukturę oraz możliwość wykorzystania nieruchomości w różnych modelach najmu. Klimat, plaże i możliwość kąpieli w morzu również zimą są dodatkowym atutem, który pomaga utrzymać zainteresowanie kierunkiem przez większą część roku.

Dlaczego wybrałem Cypr Południowy?

Jednym z powodów, dla których zdecydowałem się inwestować właśnie tutaj, jest otoczenie prawne Republiki Cypryjskiej.

Cypr należy do Unii Europejskiej, a jego system prawny łączy regulacje europejskie z rozwiązaniami wywodzącymi się z brytyjskiej tradycji prawnej.

Dla polskiego inwestora oznacza to możliwość zakupu nieruchomości w państwie członkowskim UE, w którym funkcjonują określone procedury ochrony nabywców. Nie oznacza to jednak, że przepisy są identyczne z polskimi lub że każda transakcja jest pozbawiona ryzyka.

Dlatego tak duże znaczenie przywiązuję do właściwej weryfikacji nieruchomości oraz współpracy z lokalnymi prawnikami.

Jak dbam o Twoje interesy podczas zakupu?

Nie ograniczam się do znalezienia odpowiedniej nieruchomości. Zależy mi również na tym, abyś wiedział, co kupujesz, jakie zobowiązania podejmujesz i jak przebiega cała transakcja.

Dlatego przy współpracy z lokalnymi specjalistami zwracam szczególną uwagę na:

• Weryfikację stanu prawnego nieruchomości i ewentualnych obciążeń.
• Analizę dokumentacji projektu oraz umowy sprzedaży.
• Sprawdzenie możliwości zastosowania przewidzianych prawem zabezpieczeń kupującego.
• Koordynację formalności związanych z zakupem i przeniesieniem własności.

Na Cyprze funkcjonują również szczególne mechanizmy ochrony nabywców. Jednym z nich jest możliwość zdeponowania umowy sprzedaży w cypryjskim urzędzie ds. gruntów i geodezji (Department of Lands and Surveys).

Odpowiednio przeprowadzona procedura zapewnia kupującemu określone uprawnienia, w tym możliwość dochodzenia wykonania umowy na drodze sądowej. Przepisy zostały dodatkowo wzmocnione w grudniu 2023 roku, między innymi w zakresie transakcji dotyczących nieruchomości obciążonych hipoteką.

Każda transakcja wymaga jednak indywidualnej analizy prawnej i odpowiedniego zastosowania tych mechanizmów.

Jak wybieramy dewelopera i projekt?

Przy inwestycji najpierw sprawdzamy kto buduje, na jakiej działce, w jaki sposób finansowana jest inwestycja i jak deweloper podchodzi do samego procesu budowy. Dopiero później analizujemy standard nieruchomości, cenę i potencjalny zwrot.

Szczególnie ważny jest dla nas sposób finansowania. Sprawdzamy, czy deweloper wykorzystuje własny kapitał, czy realizacja inwestycji jest uzależniona od kredytu. Analizujemy również, w jaki sposób wybierane są działki. Interesują nas nie tylko lokalizacje atrakcyjne dzisiaj, ale przede wszystkim takie, w których pojawiają się nowe czynniki mogące wygenerować popyt w przyszłości (np. parki rozrywki, kliniki, nowe dzielnice).

Przykładem jest inwestycja planowana w sąsiedztwie nowo powstającego szpitala medycyny estetycznej. Deweloper jako jeden z pierwszych kupił tam działkę, a zakończenie projektu zostało zaplanowane na moment rozpoczęcia działalności szpitala. W efekcie nieruchomość ma być gotowa dokładnie wtedy, kiedy szpital zostanie otwarty. Dla inwestora oznacza to możliwość wejścia w lokalizację jeszcze przed pełnym pojawieniem się nowego popytu.

Dlaczego współpracujemy z tym deweloperem?

Jednym z najważniejszych powodów, dla których współpracujemy z wybranym deweloperem, jest model finansowania inwestycji. Deweloper wykorzystuje własny kapitał i nie opiera realizowanych projektów na kredycie bankowym.

Z punktu widzenia inwestora jest to bardzo istotne. Projekt jest finansowany już na etapie jego realizacji, więc jego ukończenie nie jest uzależnione od tego, czy deweloper otrzyma finansowanie bankowe albo czy bank będzie kontynuował kredytowanie inwestycji. Nie eliminuje to oczywiście wszystkich możliwych ryzyk związanych z budową, ale usuwa jeden z istotnych czynników ryzyka.

Deweloper świadomie wybiera również konkretne działki i analizuje przyszły rozwój ich otoczenia. Wspomniany projekt przy powstającym szpitalu jest dobrym przykładem takiego podejścia. Nie chodzi wyłącznie o to, gdzie nieruchomość znajduje się dzisiaj, ale jak będzie wyglądała jej okolica w momencie zakończenia inwestycji i rozpoczęcia najmu.

Sposoby budowania nieruchomości

Cypr ma zupełnie inne warunki niż Polska, dlatego sposób budowania musi uwzględniać lokalny klimat i położenie geograficzne. Jednym z najważniejszych czynników są trzęsienia ziemi. Konstrukcje budynków projektuje się tak, aby mogły odpowiednio pracować podczas wstrząsów.

Deweloper stosuje własne rozwiązania konstrukcyjne, między innymi odpowiednio przygotowane płyty fundamentowe oraz właściwie wykonywane stropy. Konstrukcja nie ma być całkowicie sztywna. Powinna mieć możliwość kontrolowanego przemieszczania się i przenoszenia obciążeń podczas zagrożenia sejsmicznego, bez utraty swojej stabilności.

Drugim problemem charakterystycznym dla Cypru jest słone powietrze. Bliskość morza i wysokie zasolenie powodują, że standardowe materiały wykończeniowe mogą szybciej ulegać degradacji. Dotyczy to między innymi tynków, które przy niewłaściwym zastosowaniu mogą po pewnym czasie łuszczyć się i odpadać. Takie sytuacje często obserwuje się właśnie na Cyprze lub w Grecji.

Dlatego stosowane są specjalne rozwiązania tynkarskie, między innymi systemy z charakterystycznymi żłobieniami, które ograniczają ryzyko łuszczenia się powierzchni pod wpływem cypryjskich warunków atmosferycznych.

Same nieruchomości powstają w wysokim standardzie, z możliwością wykończenia pod klucz. Dla inwestora oznacza to możliwość zakupu gotowego produktu bez konieczności organizowania całego procesu wykończeniowego na odległość.

Dbałość o szczegóły widać również w zagospodarowaniu terenów wokół inwestycji. Deweloper wykorzystuje przede wszystkim naturalnie występującą na Cyprze roślinność. Nie chodzi więc o stworzenie uniwersalnego osiedla, w którym wszędzie sadzone są palmy. Wykorzystywane są gatunki charakterystyczne dla cypryjskiego krajobrazu i dobrze przystosowane do lokalnego klimatu.

Ziemia kościelna

Jedną z rzeczy, które szczególnie sprawdzamy przy zakupie nieruchomości na Cyprze, jest status gruntu. Dla polskiego inwestora może być zaskoczeniem, że część cypryjskich działek należy do organizacji kościelnych, które oddają je deweloperom w ramach długoterminowej dzierżawy.

W takim przypadku kupujący może być właścicielem samego lokalu, ale ziemia, na której stoi budynek, formalnie nie należy do niego ani do dewelopera. Jest to konstrukcja prawna, którą trzeba dokładnie przeanalizować przed zakupem, ponieważ własność mieszkania i prawa do gruntu są w takim przypadku rozdzielone.

W przypadku projektów tego dewelopera nie ma takiego modelu. Deweloper kupuje własne grunty od prywatnych właścicieli i nie realizuje inwestycji na działkach kościelnych. Przy wyborze działek zwracana jest również uwaga na ich stan prawny, tak aby ograniczyć ryzyko problemów związanych z nieuregulowaną własnością, sporami rodzinnymi (które często występują na Cyprze) czy roszczeniami dotyczącymi gruntu.

Dla inwestora oznacza to przede wszystkim prostszą strukturę własności. Kupując nieruchomość, chcemy dokładnie wiedzieć co kupujemy, do jakiego gruntu mamy prawa i kto jest jego właścicielem. Dlatego status działki jest jednym z elementów, które sprawdzamy jeszcze przed podjęciem decyzji o wejściu w konkretny projekt.